Generalübernehmer

WAS IST EIN GENERALÜBERNEHMER? - EINE DEFINITION

Ein Generalübernehmer (Kurzform: GÜ) ist ein Unternehmer, der selbst keinerlei Bauleistungen ausführt, sondern sämtliche Leistungen bzw. Arbeiten der einzelnen Gewerke eines Bauauftrags an Subunternehmer (auch: Nachunternehmer) weiter vergibt.

Der Generalübernehmer tritt lediglich als Vermittler auf, der Planungs-, Koordinierungs- und Überwachungsleistungen erbringt. Der Generalübernehmer übernimmt im Verhältnis zum Auftragnehmer bzw. den Auftragnehmern die Rolle des Auftraggebers, ohne dadurch allerdings selbst Bauherr zu werden.

Mit dem Bauherrn schließt er einen eigenen Vertrag, der im Allgemeinen - wie der Bauvertrag zur Fertigstellung eines Gebäudes selbst - auch als Werkvertrag im Sinne einer Geschäftsbesorgung (vgl.§ 675 BGB) zu kennzeichnen ist. Der Vorteil für den Auftraggeber liegt darin, dass er bei einem Projekt unter Beteiligung eines Generalübernehmers nur einen einzigen Vertragspartner und Ansprechpartner hat.

WANN SPRICHT MAN VON EINEM TOTALÜBERNEHMER?

Von einem Totalübernehmer wird je nach vertraglicher Vereinbarung dann gesprochen, wenn der Generalübernehmer zusätzlich die gesamte Planung, inklusive der (Vor-) Entwurfsplanung übernimmt.

Der Totalübernehmer übernimmt wie der Generalübernehmer somit auch keine Bauleistungen selbst, sondern beauftragt hierfür wiederum Subunternehmen.

WER KANN GENERALÜBERNEHMER SEIN?

Generalübernehmer können zum Beispiel große Baufirmen, Immobiliengesellschaften oder auch Managementfirmen sein, die sämtliche Ausführungsleistungen außer Haus geben. Generalübernehmer sind aber häufig auch Architekten oder so genannte Bauträger, die neben den ihnen oder Dritten obliegenden Planungs- und Aufsichtsaufgaben bzw. Betreuungsaufgaben noch das Projektmanagement übernehmen, nicht aber selbst Bauleistungen ausführen. Auftraggeber und Auftragnehmer vereinbaren hierfür einen sogenannten Generalübernehmervertrag.

WAS STEHT TYPISCHERWEISE IN EINEM GENERALÜBERNEHMERVERTRAG?

Der Generalübernehmervertrag weist viele Gemeinsamkeiten mit einer entgeltlichen Geschäftsbesorgung auf. Vertraglich zu vereinbarende Pflichten des Generalübernehmers sind etwa Planung, Projektmanagement und -steuerung, sowie die Bauausführung und Abwicklung.

Der typische Generalübernehmervertrag besteht aus mindestens zwei Verträgen:

• einem Vertragsteil über den Erwerb des Eigentums (Kaufvertrag) und
• ein zweiter Vertragsteil über die Bauerrichtung (Werkvertrag).

Als dritter Vertragsteil kann der über Planungsleistungen hinzutreten.

Üblicherweise wird ein Generalübernehmervertrag daher vertraglich aufgespaltet in Kaufvertrag, Werkvertrag und Planungsleistungen mit eigenen Vereinbarungen über Gewährleistung, Zahlung, Vergütungsregeln usw.

WAS IST DER UNTERSCHIED ZWISCHEN EINEM GENERALUNTERNEHMER UND EINEM GENERALÜBERNEHMER?

Im Unterschied zu einem Generalübernehmer führt ein Generalunternehmer bzw. Generalunternehmen (Kurzform: GU), den es auch in Form eines Totalunternehmers gibt, den (öffentlichen) Auftrag - jedenfalls teilweise im eigenen Betrieb selbst aus. Der Generalübernehmer lässt den Auftrag bzw. das Bauvorhaben dagegen vollständig durch Nachunternehmer erbringen.

Der Generalübernehmer ist zwar Vertragspartner des öffentlichen Auftraggebers (Generalübernehmervertrag), sämtliche Leistungen, die vertraglich vereinbart worden sind, werden von dem Generalübernehmer jedoch an Sub- oder Nachunternehmer weitergegeben. Der eigene Betrieb des Generalübernehmers führt die Bauleistungen also tatsächlich nicht selbst aus.

Der Generalübernehmer koordiniert letztlich "nur" die Leistungen der Nachunternehmer oder übernimmt ggf. Aufgaben des Projektmanagements sowie überwachende Leistungen.

SIND GENERALÜBERNEHMERVERGABEN VERGABERECHTLICH ZULÄSSIG?

Auch Generalübernehmer können sich ganz normal wie auch andere Bauunternehmen an Verfahren zur Vergabe öffentlicher Aufträge beteiligen zum Beispiel an einer öffentlichen Ausschreibung nach der VOB (Teil A) zur Vergabe eines öffentlichen Bauauftrags.

Da ein Generalübernehmer die Leistung nicht selbst erbringen will, ist der Nachweis seiner Eignung für die ausgeschriebenen Leistungen eines Bauprojekts zwar problematisch. Das Vergaberecht ermöglicht es den Bietern jedoch, sich hinsichtlich ihrer technischen und beruflichen Leistungsfähigkeit auf die Eignung anderer Unternehmen zu berufen. Dabei ist es auch zulässig, dass ein Bieter als Generalübernehmer sämtliche Leistungen von Nachunternehmern erbringen lässt und sich für seine Eignung auf die Eignung dieser Unternehmen beruft.

Im Fall der Eignungsleihe muss nachgewiesen werden, dass dem Bieter die erforderlichen Mittel des anderen Unternehmens bei der Ausführung des Auftrags zur Verfügung stehen, indem zum Beispiel eine Verpflichtungserklärung des anderen Unternehmens vorgelegt wird.

Die Gesamtvergabe eines öffentlichen Auftrags an ein einziges Unternehmen durch Beauftragung eines Generalübernehmers steht im Widerspruch zu dem vergaberechtlichen Grundsatz der Losvergabe. Dieser Grundsatz besagt, dass ein öffentlicher Auftrag im Regelfall in kleinere Auftragseinheiten aufgeteilt werden muss, damit auch kleinere und mittlere Unternehmen an der Vergabe öffentlicher Aufträge partizipieren können. Diese kleineren Auftragseinheiten nennt man Lose; es gibt Fach- und Teillose.

Allein dann, wenn wirtschaftliche oder technische Gründe es erfordern, ist eine Gesamtvergabe zulässig. Nachteile, die typischerweise mit der Losvergabe verbunden sind, also zum Beispiel ein erhöhter Koordinierungsaufwand oder ein größeres Schnittstellenrisiko bei mehreren Auftragnehmern, können zur Rechtfertigung einer Gesamtvergabe nicht herangezogen werden. Es müssen vielmehr überwiegende Gründe für eine Gesamtvergabe vorliegen. Hierfür muss der Auftraggeber sämtliche Vor- und Nachteile einer Gesamtvergabe und einer Losvergabe umfassend gegeneinander abwägen und diese Abwägung dokumentieren.

Mit dem Hintergrundwissen zum Generalübernehmer ausgestattet, sind Sie bestens gerüstet für Ihre Angebotsabgaben. Ein passender Auftrag ist noch nicht in Sicht? Lassen Sie sich vom DTAD bei Ihrem Akquise-Erfolg unterstützen und erhalten Sie lukrative Leads und Ausschreibungen: