In diesem Beitrag aus unserem DTAD Magazin erfahren Sie, welche Rolle das Baumanagement einnimmt. Außerdem werden die Phasen des Bauprozesses aufgezeigt, die am Bau beteiligten Gewerke aufgeschlüsselt und die Gründe für Verzögerungen auf der Baustelle genannt.
Das Baumanagement ist mit jedem Detail einer Baumaßnahme verzahnt. Es plant, strukturiert und koordiniert den Bauablauf. Nur gut geölt, greifen alle Teile passend ineinander. Dafür sorgt eine akkurate Bauplanung, die Terminvorgaben stellt, den Bauablauf jederzeit im Blick behält und die Fortschritte dokumentiert.
Welche Aufgaben übernimmt das Baumanagement?
Das Baumanagement koordiniert aktiv das Entstehen eines Bauvorhabens. Es übernimmt eine beratende Funktion für die Bauherrenschaft und verknüpft alle am Bau beteiligten Auftragnehmer:innen wie Architektur- und Fachplanungsbüros und Bauunternehmen miteinander.
Das Baumanagement
- erstellt Leistungsverzeichnisse,
- macht Terminvorgaben,
- sorgt für eine termingerechte Übergabe,
- überwacht die Kosten des Projekts und
- nimmt eine Angebotsprüfung vor.
Kurz: Es lenkt alle Prozesse der Bauplanung. Seine Funktion kommt der Projektsteuerung gleich, die in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) definiert wird.
Um dies effektiv umsetzten zu können, wird ein Bauablaufplan (auch Bauzeitenplan genannt) erstellt, der das Projekt in Phasen gliedert und entsprechend der Gewerke einteilt.
Was versteht man unter einem Bauablaufplan?
Im Bauablaufplan werden alle Prozesse abgebildet und zusammengeführt. Verzeichnet ist unter anderem die Ausführungsplanung, in der die Gewerke mit zeitlichem Plan der Ausführung und der zu erbringenden Arbeitsleistung aufgeführt sind. So wird verhindert, dass bspw. ein Gewerk wie Fliesenarbeiten zu früh auf der Baustelle erscheint. Eine Begehung der Baustelle in der Umsetzungsphase mit Prüfung und Dokumentation der Fortschritte ist unumgänglich. Im Bauablaufplan werden außerdem alle Abweichungen dokumentiert, die zwischen dem IST und dem SOLL bestehen.
In welche Bauphasen gliedert sich ein Bauprojekt?
Um den gesamten Bauablauf einer Baumaßnahme abbilden zu können, muss es in die entsprechenden Bauphasen gegliedert werden. Diese unterscheiden sich je nach Vorhaben, können allerdings auf einige wiederkehrende Elemente reduziert werden. Dargestellt werden hier die wichtigsten Phasen. Diese bauen aufeinander auf, wobei gerade ab der Rohbauphase auch Überschneidungen möglich sind.
Vorplanung: In den meisten Fällen wird nach vier Bauphasen unterteilt. Herausgenommen ist die Vorplanung, die gerade bei größeren Bauvorhaben erfolgen muss, um ein Projekt auf Genehmigungsfähigkeit zu prüfen. Gegebenenfalls wird ein Bebauungsplan erstellt.
Planungsphase: Diese Phase umfasst die gesamte Bauplanung. Vom Entwurf über die Erstellung der Leistungsverzeichnisse, dem Einreichen des Bauantrags bis hin zur Vergabe der Gewerke ist alles eingeschlossen.
Rohbauphase: Vom Baubeginn durch den Erdaushub bis zur Fertigstellung des Dachs und des Einbaus der Fenster definiert sich die Rohbauphase. Hier wird der endgültige Bau langsam sichtbar. Im Vergleich zur Planungsphase, die Monate oder auch Jahre in Anspruch nehmen kann, ist der Rohbau eines Gebäudes vergleichsweise schnell erstellt.
Innenausbauphase: An den fertigen Rohbau schließt sich der Innenausbau an. Die Übergänge sind fließend. Teils startet der Innenausbau bereits, obwohl noch an der Fassade des Gebäude gearbeitet wird. Es erfolgt auch die Beseitigung von Mängeln.
Bauabnahme: Als letzter Schritt wird nach der Fertigstellung des Innenausbaus der Bau abgenommen. Zuvor werden möglicherweise noch Landschaftsbauarbeiten durchgeführt oder Straßen und Außenanlagen fertiggestellt.
Welche Gewerke sind an der Bauausführung beteiligt?
Unter Gewerk wird per Definition eine Arbeit verstanden, die durch Handwerksfirmen ausgeführt wird. Diese Arbeiten schließen auch die technische Gebäudeausrüstung ein und reichen bis hin zu Schlosserarbeiten. Davon abzugrenzen sind Fachplanungsleistungen oder planerische Leistungen, die (wie eingangs beschrieben) in einem früheren Stadium des Bauprojektes ausgeführt werden.
Jedes Bauvorhaben stellt für sich ein einzigartiges Projekt dar, das eigene Rahmenbedingungen und Handwerksarbeiten mit sich bringt. Dennoch lässt sich abbilden, welche Gewerke grundsätzlich zum Einsatz kommen:
- Tiefbauarbeiten: Erdaushub mit Verlegen der Rohrleitungen.
- Rohbauarbeiten: Die Arbeit am Rohbau startet mit der Grundsteinlegung. Sie umfasst Beton-, Gerüstbau-, Maurer-, Stahlbau- und Dachdeckarbeiten. Inkludiert sind außerdem die Montage von Fassade und Fenstern.
- Technische Gebäudeausrüstung (TGA): Die technische Gebäudeausrüstung wird im Zuge des Innenausbaus installiert. Zu dieser zählen Heizungs-, Elektro-, Sanitär-, Lüftungs- und Klimaanlagen sowie die Gebäudesystemtechnik.
- Innenausbau: Mit dem Richtfest werden die Gewerke des Innenausbaus tätig. Zu diesen zählen unter anderem Bodenbelag-, Estrich-, Fliesen-, Maler-, Putz-, Trockenbau- und Tapezierarbeiten.
- Landschaftsbauarbeiten: Die letzten Gewerke am Bau sind meist die landschaftsgestalterischen Gewerke, die Straßen errichten oder Außenanlagen mit Begrünung erstellen.
Was verzögert den Bauprozess?
Es gibt unzählige Gründe, die den Bau verzögern können. An dieser Stelle sind die häufigsten genannt:
- Lieferprobleme
- Kostenerhöhung
- Einsprüche aus der Bevölkerung
- Personalmangel
- Archäologische Funde oder Schadstoffe im Boden
- Mängel in der Bauausführung
- bei Sanierungen – die Statik des Gebäudes ist schlechter als gedacht sowie es werden Schadstoffe, wie Mineralwolle in den Baumaterialien, gefunden
Fazit: Das Baumanagement als Allrounder
Für das Gelingen eines Bauvorhabens ist die enge und erfolgreiche Zusammenarbeit zahlreicher Firmen unabdinglich. Diese kennen den konkreten Bauablauf und können bei Bedarf auf Unwägbarkeiten reagieren.
Das Baumanagement übernimmt dabei die Rolle der Bauleitung. Es strukturiert die Gewerke und teilt diese entsprechend der Bauphasen zu. Leistungsstarke Vertriebstools, wie die DTAD Plattform, bieten Ihnen Übersichten mit anstehenden Bauvorhaben und Kontaktdaten zu beteiligten Firmen aus dem Bereich des Baumanagements. Gleichzeitig stellen sie CRM-Ansätze zum teamübergreifenden Managen von Auftragschancen bereit.
